Đến bây giờ, những bế tắc, quá tải của TPHCM đang ngày một hiện rõ. Đã có quá nhiều lời bàn của giới chuyên môn trong việc xây dựng mới TP Hồ Chí Minh, với những đô thị vệ tinh. Nối tiếp chuyên đề này ở các số báo trước, Người Đô Thị trò chuyện với bà Tạ Thị Ngọc Thảo, GĐ Công Ty TNHH T.T.N.T
Cần quá chứ!
· Dư luận đang nói nhiều về việc phải xây dựng một thành phố Hồ Chí Minh mới để thay thế cho TP.HCM chật chội và quá tải về mọi mặt hiện nay. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?
Bà Tạ Thị Ngọc Thảo: Về quy hoạch, phát triển và xây dựng đô thị, quốc gia nào cũng chỉ có hai sự lựa chọn: chủ động và bị động. Nếu lãnh đạo là những người có tầm nhìn xa thì quy hoạch và phát triển đô thị luôn ở thế chủ động, nghĩa là vạch ra trước, hoạch định trước những mục tiêu mà quốc gia (Thành phố) cần đạt tới. Tôi nghĩ, giá mà mươi năm trước chúng ta cùng bàn với nhau về một đề tài như thế này thì TP.HCM đã ở thế chủ động.
· Tức là bà cho rằng, bây giờ thành phố đang bị động?
Cần thẳng thắn nhìn nhận thực trạng của TP.HCM hiện nay, có thể mích lòng đấy, nhưng không thể tránh né như trước được nữa: trong nhiều nhiệm kỳ liền, những người đứng đầu thành phố đã chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của công tác quy hoạch, phát triển và xây dựng đô thị. Những gì mà ngày hôm nay người dân TPHCM phải gánh chịu là cái giá phải trả cho sự thiếu tầm nhìn đó. Với thực trạng hiện nay của Thành phố, dù muốn, chúng ta cũng không thể “đau đâu chữa đó” như vừa qua được nữa vì, đã “hết thuốc chữa!”.
Tôi đồng tình với cách đặt câu hỏi, vì đó cũng là câu trả lời: Chỉ có giải pháp xây dựng một TP mới với tầm nhìn xa, may ra, giải quyết được các bế tắc của TP hiện nay một cách căn cơ.
· Bà đã từng có cơ hội đi và nghiên cứu các giải pháp phát triển đô thị của nhiều quốc gia. Những kinh nghiệm nào của họ bà cho là phù hợp với điều kiện của TP.HCM hiện nay?
Nói đi rồi cũng nên nói lại, không phải chỉ riêng TP.HCM bị động trong quy hoạch, phát triển và xây dựng đô thị, mà các quốc gia được xem là cường quốc cũng đã vấp phải. Hoa Kỳ và Trung Quốc hồi giữa và cuối thế kỷ 19 là một ví dụ cụ thể. Điều đáng tiếc là nước bạn đã trải qua, tại sao chúng ta không nghiên cứu để rút kinh nghiệm?
Có nhiều kinh nghiệm cho ta học hỏi nhưng theo tôi kinh nghiệm của Phố Tây - Phố Đông (Thượng Hải – Trung Quốc) và Thành phố đôi (Twin City) Dallas – Fort Worth (Tiểu bang Texas – Hoa Kỳ) là phù hợp với hoàn cảnh của TP.HCM.
TP.HCM hiện nay rơi vào hoàn cảnh giống Phố Tây ngày trước và vùng đất huyện Thủ Đức cũ 211km2 (quận 2, quận 9, huyện Thủ Đức bây giờ) có vị trí rất giống Phố Đông ngày nay. Bờ Đông sông Sài Gòn chỉ cách bờ Tây một con sông rộng 300 mét mặt nước, rất thuận lợi cho chúng ta hoạch định một “Phố Đông Sai Gòn”.
Ngoài 211km2 của Huyện Thủ Đức cũ trong tầm ngắm, chúng ta không nên lãng quên 37km2 của xã Hiệp Phước (huyện Nhà Bè), 26 km2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh thuộc một phần địa phận quận 7, quận 8 và huyện Bình Chánh (quỹ đất mà 15 năm trước đã nằm trong khu quy hoạch Nam Sai Gòn); 5km2 đầu đường Nguyễn Văn Linh (đối diện Khu chế xuất Tân Thuận) thuộc phường Bình Thuận (quận 7)..v..v. Quỹ đất này sẽ trở thành vàng nếu chúng ta dành để xây dựng thành phố mới hoặc đô thị vệ tinh.
Có dám làm và có quyết tâm
· Khi đặt ra vấn đề xây một TP.HCM mới với các đô thị vệ tinh, chúng ta sẽ phải đương đầu với nhiều khó khăn, bà có dự liệu điều này??
Tôi đánh giá cơ hội thì đã qua nhưng vận hội thì đang phất, bởi thế giới hiện biết đến Việt Nam như một nền kinh tế mới nổi. Dân số của TP.HCM hiện nay nếu tính luôn di dân tự do và khách vãng lai khoảng trên 9 triệu người. Nhưng mật độ dân số giữa nội thành và ngoại thành có khoảng cách rất lớn: nội thành 10. 338 người/km2; ngoại thành 601 người/km2 (năm 2006). Con số bất hợp lý này cho phép chúng ta phân bố lại dân cư. Nhiều thành phố trên thế giới có xu hướng phát triển dần ra ngoại thành (xem bản đồ kèm theo), nhưng không phải thành phố nào cũng có sẳn quỹ đất như TP.HCM. Đó chẳng là thuận lợi sao?
Thách thức ư? Là dân lâu năm trong ngành bất động sản, tôi biết rất rõ quỹ đất hiện đang lẩn khuất ở đâu và tháo gỡ thế nào. Vấn đề là có dám làm và có quyết tâm hay không? Nhưng với thực trạng của TP.HCM hiện nay chúng ta chỉ còn một sự chọn lựa duy nhất: tồn tại hay không tồn tại? Tôi nghĩ, nếu đặt luật pháp ở vị trí thượng tôn, nếu đặt lợi ích thành phố (quốc gia) lên hàng đầu, nếu xây dựng thành phố mới trên tinh thần công khai, minh bạch thì lãnh đạo sẽ nhận được sự hậu thuẫn của người dân TP. HCM và các nhà đầu tư chân chính. Theo tôi, thuận lợi và thách thức là 50/50.
· Theo bà, những nguồn lực nào là quan trọng nhất bổ trợ cho việc xây mới TP?
Nói về quy hoạch, phát triển và xây dựng đô thị thì quỹ đất, chất xám, công nghệ là nguồn lực quan trọng nhất.
· Thế còn vốn?
· Xin thưa “ chuyện nhỏ!”. Trong thị trường BĐS, nguồn vốn trút vào rất lớn, không một tập đoàn tầm cỡ trong nước hoặc nước ngoài nào có sẳn tiền trong túi để đầu tư. Tóm lại, nguồn vốn đầu TP mới nằm trong túi thiên hạ, đó là vốn từ nhà đầu tư, thị trường chứng khoán, ngân hàng, nguồn đầu tư tài chính, khách hàng ứng trước v.v…, vấn đề là dự án có khả thi và chúng ta có đủ uy tín để thiên hạ hoan hỉ móc tiền ra không. Kinh nghiệm cá nhân của tôi, để khách hàng chịu móc tiền trong túi ra thì ta phải hiểu khách hàng muốn gì rồi tìm cách đáp ứng. Bây giờ là thời cạnh tranh toàn cầu, thiếu gì quốc gia trải thảm mời nhà đầu tư đến; tâm lý chung của các nhà đầu tư là nước chảy chỗ trũng cho khỏe, mắc gì chảy ngược cho mệt.
Nếu còn mờ mờ, ảo ảo- tình hình ngày một xấu đi
· Đất, chất xám, công nghệ, chúng ta sẽ huy động bằng cách nào?
Câu chuyện bắt đầu thú vị rồi đấy. Có nhiều cách để chọn lựa tùy theo hoàn cảnh và khả năng của chúng ta. Xin phép gợi ý các giải pháp (có thể áp dụng cả 3 phương án trong một dự án):
Thứ nhất, thương thảo với người có đất trong dự án theo phương thức “đổi đất nông nghiệp lấy nền nhà hoặc lấy nhà trong dự án”. Với quỹ nhà - nền nhà, người có đất toàn quyền lựa chọn các hình thức: lập cơ sở kinh doanh, cho thuê, thế chấp, chia của, v.v..., hoặc chủ động bán quỹ đất, nhà vào thời điểm thích hợp và có lợi nhất. Như vậy có thể sẽ tránh phát sinh hậu quả từ việc giải tỏa đền bù.
Thứ hai, kêu gọi các doanh nghiệp đang chiếm giữ đất (hoặc người có QSDD) trong dự án “góp vốn bằng QSDD để được ưu tiên nhận cổ phiếu dự án”. Bao nhiêu m2 đất tương đương với giá trị của cổ phiếu là chuyện của bài toán nghiệp vụ. Khi có cổ phiếu trong tay, các doanh nghiệp (hoặc người có QSDD) sẽ rộng đường lựa chọn thời điểm bung hoặc nuôi cổ phiếu: nếu bán sớm giá sẽ thấp, bán chậm giá sẽ theo tiến độ dự án cao hơn. Cách làm này khắc phục được tình trạng đầu tư manh mún, xé nát quy hoạch.
Thứ ba, hãy quy hoạch (nghĩa là tầm nhìn chiến lược) một cách căn cơ rồi khoanh một vùng trên bản đồ giải thửa, ví dụ 211km2 của huyện Thủ Đức cũ, chẳng hạn. Tiếp theo, mời nhà đầu tư tầm cỡ quốc tế với hình thức Nước sở tại góp vốn bằng quỹ đất, nhà đầu tư góp vật kiến trúc bên trên. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, trong trường hợp nước sở tại cần vay vốn trước của nhà đầu tư để mua đất và tái định cư cho dân thì tỷ lệ góp vốn được chia 7 (nhà đầu tư) và 3 (nước sở tại). Cũng có tỷ lệ 6/4 nếu nước sở tại không yếu nguồn vốn ban đầu.
· Nếu được chọn, bà chọn phương án nào?
Tôi mặn mà với phương án ba, vì nó cung cấp luôn cho chúng ta chất xám và công nghệ, kể cả chất xám trong công tác quy hoạch (những khoản chúng ta vừa yếu, vừa thiếu). Một khi, tổng công trình sư là một tập đoàn tầm cỡ và chuyên nghiệp, lợi ích của họ gắn liền với chất lượng sản phẩm, chúng ta sẽ hiểu thế nào là quản lý dự án và giám sát tác phẩm thiết kế.
Cũng cần nói thêm, tôi đã nhiều lần đặt chân đến khu đô thị Đài Loan, khu đô thị Hàn Quốc… quy mô hằng trăm km2 trên địa phận Trung Quốc. Chỉ bằng những cơ chế, chính sách phù hợp Nhà nước Trung Quốc đã mời gọi được các nhà đầu tư nước ngoài đem tiền của đến trút vào đất, góp phần làm đẹp, làm giàu cho quốc gia này.
Người ta làm được, còn mình, tại sao không?
· Ở vào thời điểm này, nếu thực sự có một sự đồng thuận về quan điểm xây dựng một TPHCM mới, chúng ta sẽ bắt đầu từ đâu?
Theo tôi, hãy mời các nhà đầu tư chân chính trong nước và nước ngoài lại và hỏi: “Nhà nước Việt Nam cần phải làm những gì để các Ngài vui lòng móc tiền ra trút vào quỹ đất một cách căn cơ?”. Tôi tin, nếu Nhà nước hỏi một cách chân thành thì nhà đầu tư sẽ trả lời một cách chân thật. Còn không? Tiền vẫn còn nguyên trong túi nhà đầu tư, nguồn cung vẫn thiếu vì một số dự án lớn chỉ ở trên giấy, quỹ đất bị chiếm dụng hoặc chia năm xẻ bảy; tất cả đều mờ mờ ảo ảo, chỉ có tình trạng ngày một xấu hơn của TP.HCM là rất thật!
Một sự đồng thuận về quan điểm? Nghĩa là còn dùng dằng nên hay không nên xây dựng thành phố mới? Điều đó đồng nghĩa với câu hỏi “Chúng ta tồn tại hay không tồn tại?”.
Đông Quân thực hiện